La situazione del mercato immobiliare a Milano rispecchia in parte quello di altre città italiane, ma ci sono anche differenze abbastanza considerevoli dovute alle caratteristiche di unicità del capoluogo lombardo. Vediamo più in dettaglio qual è la situazione per chi sia interessato all’acquisto case a Milano.

I prezzi al metro quadro

Innanzitutto, bisogna dire che dal 2015 i prezzi al metro quadro delle abitazioni civili per Milano in generale, nessun quartiere escluso, sono saliti in maniera graduale ma costante. Unica eccezione il periodo marzo 2020 – marzo 2021, in corrispondenza dei mesi di lockdown e di chiusura forzata delle attività.

In questi mesi, le quotazioni generali sono scese fino al livello del 2019, insieme anche a una forte contrazione del volume di vendite, ma nell’ultimo anno sono risalite e hanno recuperato tutto ciò che avevano perso, in qualche caso anche andando oltre.

Milano e la Lombardia sono fra le zone in cui le quotazioni per metro quadro sono più alte mediamente, ma bisogna anche dire che il reddito medio segue la stessa tendenza, cioè è in crescita costante. L’immagine che deriva da questi due dati è quello di una città in cui vivere può essere più dispendioso che altrove, ma in cui il lavoro non manca, così come la possibilità di vivere in maniera dignitosa.

Come abbiamo accennato, questo dato è in controtendenza rispetto ad altre città italiane – non parliamo dei classici e ormai desueti confronti con città del Sud, con un’economia purtroppo non competitiva a causa dei molti evidenti errori commessi dai ministeri competenti nel corso degli anni.

Se guardiamo, per esempio, Torino, città che un tempo veniva accomunata a Milano per industria e capacità produttiva, vediamo che nel capoluogo piemontese negli ultimi due anni non solo non c’è stata crescita del reddito medio pro capite, addirittura invece c’è stato un calo di reddito medio di circa 500 euro. Si è inoltre allargata la forbice fra i redditi alti e quelli medi e bassi, con questi ultimi ormai tali da emarginare nella povertà interi quartieri.

Sempre confrontando le due città, il dato che lascia basiti è che il reddito medio annuo torinese è di ben 10.000 euro inferiore a quello medio milanese, una cifra davvero enorme se si considera che la fascia dei redditi più alti presenta differenze molto meno marcate.

In pratica, mentre a Milano l’economia e il tessuto sociale appaiono integri e vitali, pur nelle difficoltà da affrontare ogni giorno, a Torino fasce sempre più ampie della popolazione precipitano mano a mano a livelli di mera sussistenza, senza che sia in vista alcun possibile miglioramento o inversione di tendenza.

Due città del nord un tempo simili, almeno nell’immaginario comune, che ormai sono estremamente distanti sotto molti punti di vista.

A Milano immobili che vanno a ruba e altri che non si vendono

Nel 2021, a Milano sono stati venduti circa 27.000 appartamenti, più o meno la stessa quantità del 2019. Il mercato immobiliare cittadino si è dunque totalmente ripreso ristabilendo i livelli precedenti le chiusure forzate delle attività.

A fronte di questo dato economicamente confortante, dobbiamo però anche considerare che il numero di case messe in vendita è stato di circa 45.000. In pratica, il mercato degli immobili di fascia alta e di lusso è molto vitale. Così anche le case nuove, quasi tutte prenotate prima della conclusione dei lavori di costruzione.

Quali sono quindi gli appartamenti che stentano a trovare acquirenti, in vendita in molti casi da più di un anno?

Una delle ipotesi è che si tratti di immobili offerti a un prezzo eccessivo rispetto a quanto un acquirente medio è disposto a spendere, ma questa errata valutazione da parte del venditore può derivare da diversi fattori.

Da un lato, la semplice volontà di ottenere il più possibile dalla vendita, o l’incapacità di concludere la trattativa. Ma anche, quotazioni di mercato che sono in qualche modo basate sul prezzo del nuovo, che a Milano è molto alto anche in periferia. Anzi, di fatto abbiamo tra i prezzi più alti fra tutte le grandi città italiane, con cifre che arrivano ai 5000 euro per metro quadro.

A monte c’è il problema – o meglio, il dato di fatto – che Milano è l’unica città italiana paragonabile alle grandi città europee, ma i redditi dei milanesi sono italiani, non francesi, tedeschi o svizzeri. Anche se abbiamo detto che c’è stata crescita del reddito medio milanese, non è comunque possibile paragonarlo con quelli d’Oltralpe, considerata anche la perdita di costante potere d’acquisto degli ultimi quindici o vent’anni.

Quindi, in definitiva, appartamenti certo dignitosi vengono proposti sul mercato a quotazione del 15% circa in meno rispetto al nuovo, ma questo non è sufficiente. Chi può, al di là degli appartamenti storici, acquista il nuovo, magari con qualche sacrificio in più, e una differenza del solo 15% non è tale da orientare verso un appartamento anche solo di venti o trent’anni.

Non conosce problemi invece la fascia alta e di lusso, in cui la domanda supera ampiamente l’offerta. Più di una casa di lusso su 4, in vendita in tutta Italia, si trova a Milano e, nel 2021, la domanda è aumentata di circa il 30%.

Si tratta di abitazioni del centro storico, ma anche di quartieri ormai considerati di buon livello come Maggiolina o Città Studi.

Tendenze immobiliari dei quartieri di Milano

Ricapitolando, i diversi quartieri e zone di Milano presentano sfumature differenti, per quanto riguarda domanda, offerta e quotazioni di immobili. La quotazione media è di circa 5000 euro per metro quadrato, ciò comporta un’oscillazione fra la quotazione minima di circa 2600 euro a quella massima di quasi 10.000 euro al metro quadrato.

Al di là della categoria lusso, Garibaldi, Moscova e Porta Nuova sono fra le zone mediamente più costose, con prezzi intorno ai 7500 euro per metro quadro. Seguono Pagano, Arena e Arco della Pace, poi la zona Centro, Palestro, Guastalla e Quadronno, con quotazioni che però non si discostano molto, circa 7200 euro per metro quadro.

Scendiamo molto invece per Fiera, CityLife, Portello, Sempione e anche i Navigli. Proseguiamo poi via via con zone più decentrate, cui abbiamo accennato parlando della fascia lusso. Per appartamenti non in questa fascia, a Città Studi, Maggiolina, Bande Nere, il costo è fra i 4200 e i 3900.

Spostandoci verso zone più periferiche, benché sempre servite ottimamente dal trasporto pubblico, arriviamo a San Siro, Trenno, Chiesa Rossa, Bicocca e altre, i cui prezzi stanno intorno ai 3000-3500 euro a metro quadro.

In periferia profonda e paesi limitrofi, i prezzi scendono ancora. Per esempio, a Buccinasco o Assago siamo a circa 2700 euro per metro quadro, a Opera 2100. Tutta la prima cintura si aggira su queste quotazioni, che naturalmente sono quotazioni medie e possono esservi grandi differenze in base al tipo di appartamento, alla data di costruzione e stato di conservazione e via di seguito.

In media, Bollate, Pero e Peschiera Borromeo sono fra le zone meno care, con circa 1800-2200 euro per metro quadro, ancora meno per Baranzate con 1200 euro.